Jan. 3rd, 2014 11:31 pm
Мифы об Итальянской недвижимости.
![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
ded_vasilijdwas: Ну, а поскольку эта тема имеет к нашему семейству некоторое отношение (потому что Флоренция) перекопипащиваю шздя, для домашнего пользования и для своих домочадцев..
Оригинал у ![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
ovk
ovk Русские люди живущие в Италии делятся на тех, кто купил жилье и потерял на этом деньги и на тех, у кого жилья вообще нет. Риэлторы развязали гонку вооружений по обману, каждый день что то новенькое врут и друзьям и родственникам и сами себе.
На своем сайте обобщаю информацию, которую каждый получает с опытом, иногда поздно.
На сайтах самозваных риэлтэров, которые выскакивают в контексте поисков по Италии пишут, что недвижимость поможет в получении вида на жительство, что налоги в Италии самые низкие в Европе, и предлагают срочно купить отель или виноградник, объявляют Южную Италию динамично развивающимся регионом, и предлагают купить дешево дома в 4 часах на машине по горам от ближайшего аэропорта. Эта неискренность объяснима желанием продать, но качественного жилья на рынке мало, поскольку и рельеф не очень и сейсмическая опасность не позволяет строить высокие здания, и конкуренция толкает девелоперов к спекуляциям.
Нумерованный список выдумок и немедленное разоблачение -
1. В Италии не было пузыря на рынке недвижимости! На самом деле 10 лет назад цены были в 2,5 раза ниже. С введением Евро в течение 2-3 лет средняя квартира итальянца начала стоить не 150 млн.лир, а 150 тыс евро, что на 70% дороже, а потом в 2009 году была амнистия капиталов и в Италию вернулись 80 млрд. евро из Швейцарии и офшоров, и, конечно же, были вложены в недвижимость, что и объясняет отсутствие снижения цен как в начале финансового кризиса, так и в настоящее время, наоборот цены выросли в среднем на 6 процентов за последние 5 лет.
2. В кризис покупать выгодно, цены падают. На самом деле психология итальянского продавца заставляет его верить в чудо и ждать продажи годами. В Италии самая высокая в мире степень обеспеченности жильем, 80 процентов семей имеют свой дом,исходя из этого даже превосходят по благосостоянию французов и немцев. И никогда не станут его продавать, если у дома нет серьезных, неразрешимых проблем. Банки уже давно дают очень выгодные кредиты и даже семьи с одним работником успели купить большие площади, в среднем 60 кв.метров на человека, часто в расчете на проживание нескольких поколений, и постепенно выплачивают, не думая о том, сколько переплатят за эти 30 лет, все равно будет инфляция и вообще, снимать дороже. Кроме того, все итальянцы жизнерадостно заявляют - кризис рано или поздно закончится, так зачем я буду продавать дешевле то, что получил в наследство, и куда потом эти деньги вложить? При этом ремонт мало кто делает, после 10-15 лет жилье выглядит обветшалым, несовременным, из-за этого растет цена новых построек.
3. Сделки в Италии тщательно проверяются. Контроль возложен на нотариусов, которые в Италии - каста неприкасаемых, и есть множество случаев, когда квартира через год после нотариата оказывается под чужой ипотекой и под арестом , но, даже имея профессиональную страховку, нотариусы никогда не признаются в ошибке, это вообще для всех итальянцев характерно, только у этих больше возможностей водить за нос клиентов годами, недаром Кассационный суд в прошлом году вынес постановление об ответственности нотариуса, - Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.Кроме того, основные риски присутствуют еще до нотариата, на этапе подписания предложений о покупке, когда контроль должен вести сам покупатель, с помощью доверенного строительного техника и адвоката, которые никакой ответственности потом не несут. Подписать предложение и дать залог вполне можно и на объект, возведенный нелегально, вот получить обратно уже невозможно. Сертифицированные агентства жалуются, что недвижимость продают все кому не лень, и конечно же, как в фильме Брат 2,- " В Америке русские не обманывают русских".
4. Вторичный рынок. Все операции с жильем в Италии гораздо дороже, чем в России, и нет смысла покупать квартиры в надежде на рост цены за несколько лет, ведь каждый раз прибавляется НДС или Гербовый сбор минимум 4%, который не вернут, даже если продашь дешевле, а вот если дороже, тогда нужно еще с разницы 20% оплатить либо сразу у нотариуса, либо в декларации о доходах.
Значит квартиры, продающиеся через 3-7 лет после строительства, требуют особой проверки, агентство никогда не даст полной информации, даже скроет негатив, оно ведь получает три процента как с покупателя, так и с продавца, при этом не давая никаких гарантий по юридической чистоте сделки, оно только сводит желающих, предварительно застолбив побольше объектов и на полгода после просмотра у него на клиента эксклюзив, а вот в контракт они могут вписать очень невыгодные для покупателя условия, не сообщить о недостатках, о завышенной цене, в случае с иностранцами это даже правило. Объекты под восстановление также убыточны, и проблематичны, можно встретить разные экзотические формы собственности, типа usucapio - по давности владения, или nuda proprieta' - без права использования, и наоборот - usufrutto - только право пожизненного использования итд. Недавно началось выявление недекларированных построек путем аэрофотосъемки, появится еще больше заманчивых предложений, цену сильно сбрасывают, и некоторые люди, даже зная, покупают такие, в надежде на амнистию или еще какое нибудь чудо.
5. Купить у застройщика выгодно и безопасно! На самом деле они сознательно нарушают многие нормы строительства в надежде на регулярную амнистию, строят лишние кубометры, строят в заповедниках, у шумных железных дорог и около автострад, строят в местах, где до этого люди не жили из-за сезонной вони и выдают это за новые морские курорты, строят там, где намечено будущее прохождение автострады, строят не соблюдая норму в 100 метров от моря, на затопляемых территориях, на территориях бывших грязных производств итд. Половина этих зданий после тщательной работы с документами и взяток в горсовете получают сертификаты, но та половина, которая не получила, с продажи не снимается, продают обманом и обещаниями, но в результате часто человек не может вступить в права владения, целый жилой комплекс могут обтянуть лентой и запретить вход, даже при наличии нотариально заверенного контракта. Прибыли застройщиков позволяют им такие эксперименты, многие комплексы даже правильно построенные и оформленные стоят наполовину непроданные, но цену не снижают - ликвидность им ни к чему, деньги возьмут у банка и у очередных клиентов, за материалы заплатят в рассрочку, а свои 300 процентов рано или поздно получат. Адриано Челентано в 2011 году, выйдя на сцену в первый раз за 18 лет сказал - Вы, молодые, не можете мечтать, вас держат в рабстве девелоперы- риэлторы и фабриканты - «Voi giovani non potete sognare perché siete schiavi degli immobiliaristi, degli imprenditori, degli industriali che quando perdono un centesimo di profitto non hanno scrupolo a lasciare a casa migliaia di operai»
Вот курьезный пример - после продажи участка 23 га, сельскохозяйственного назначения его разбили на меньшие, продали и незаконно построили 12 вилл, с прекрасным видом на горы и море, но без инфраструктуры, а через несколько лет владельцы этих вилл подали в суд на владельца проселочной дороги перед домами, которая так и осталась в частном владении и с правом проезда только для сельхозтехники. Во время строительства вилл владелец просил прекратить незаконное использование, но жильцы попытались через суд заставить его положить асфальт за его же деньги. Уже год идет процесс, ответчики - 9 владельцев, трое техников (geometra) и архитектор, которые организовали строительство, хотя они имели разрешение гор.совета, но с фальшивыми данными от архитектора. Меньше миллиона евро ни одна из этих вилл не стоила. Последствием может быть и заключение, как в случае с мужем Карлы Фенди, которого приговорили в начале 2013 за строительство в 2005.
6. Можно выгодно сдавать недвижимость в Италии. На самом деле это очень запутанная процедура, с обязательными длительными контрактами, огромными правами квартиросъемщика и высокими налогами, которые вместе с последующим ремонтом сведут на нет заработок да еще вызовут пристальный интерес налоговой. Есть агентства, которые сдают понедельно за 20-30% от арендной платы квартиры в деловых центрах и на курортах, но срок окупаемости даже без учета инфляции - 20 лет, рассматривается только как средство диверсификации активов.
7. Можно выгодно купить бизнес в Италии и получать с него прибыль и повод для Вида на Жительство. На самом деле бизнес продают только если он разорился, и владелец тогда старается пропасть из виду всех, перед кем он до этого гордо именовал себя предпринимателем. У такого места уже нет никакой репутации, оно подозрительно, с ним не хотят иметь дел, а на нового владельца не забудут повесить старые долги и проблемы. Никто не помешает создать новый бизнес с нуля, с новым юрлицом, не имеющим скрытых долгов. Для Вида на Жительство необходимо декларировать доходы не менее минимальной пенсии, а любая фирма перед выплатой прибыли должна заплатить самые высокие в Европе налоги, которые доходят до 65 процентов. Потом частное лицо заплатит с полученной прибыли НДФЛ, около 30%, оплатит услуги бухгалтера-консультанта и скажет, зачем нужен такой бизнес!
Вот ссылка на последние данные об экономическом состоянии Италии на конец 2013
http://www.primadanoi.it/news/italia/545871/Economia-2013--tutti-i-numeri.html
На своем сайте обобщаю информацию, которую каждый получает с опытом, иногда поздно.
На сайтах самозваных риэлтэров, которые выскакивают в контексте поисков по Италии пишут, что недвижимость поможет в получении вида на жительство, что налоги в Италии самые низкие в Европе, и предлагают срочно купить отель или виноградник, объявляют Южную Италию динамично развивающимся регионом, и предлагают купить дешево дома в 4 часах на машине по горам от ближайшего аэропорта. Эта неискренность объяснима желанием продать, но качественного жилья на рынке мало, поскольку и рельеф не очень и сейсмическая опасность не позволяет строить высокие здания, и конкуренция толкает девелоперов к спекуляциям.
Нумерованный список выдумок и немедленное разоблачение -
1. В Италии не было пузыря на рынке недвижимости! На самом деле 10 лет назад цены были в 2,5 раза ниже. С введением Евро в течение 2-3 лет средняя квартира итальянца начала стоить не 150 млн.лир, а 150 тыс евро, что на 70% дороже, а потом в 2009 году была амнистия капиталов и в Италию вернулись 80 млрд. евро из Швейцарии и офшоров, и, конечно же, были вложены в недвижимость, что и объясняет отсутствие снижения цен как в начале финансового кризиса, так и в настоящее время, наоборот цены выросли в среднем на 6 процентов за последние 5 лет.
2. В кризис покупать выгодно, цены падают. На самом деле психология итальянского продавца заставляет его верить в чудо и ждать продажи годами. В Италии самая высокая в мире степень обеспеченности жильем, 80 процентов семей имеют свой дом,исходя из этого даже превосходят по благосостоянию французов и немцев. И никогда не станут его продавать, если у дома нет серьезных, неразрешимых проблем. Банки уже давно дают очень выгодные кредиты и даже семьи с одним работником успели купить большие площади, в среднем 60 кв.метров на человека, часто в расчете на проживание нескольких поколений, и постепенно выплачивают, не думая о том, сколько переплатят за эти 30 лет, все равно будет инфляция и вообще, снимать дороже. Кроме того, все итальянцы жизнерадостно заявляют - кризис рано или поздно закончится, так зачем я буду продавать дешевле то, что получил в наследство, и куда потом эти деньги вложить? При этом ремонт мало кто делает, после 10-15 лет жилье выглядит обветшалым, несовременным, из-за этого растет цена новых построек.
3. Сделки в Италии тщательно проверяются. Контроль возложен на нотариусов, которые в Италии - каста неприкасаемых, и есть множество случаев, когда квартира через год после нотариата оказывается под чужой ипотекой и под арестом , но, даже имея профессиональную страховку, нотариусы никогда не признаются в ошибке, это вообще для всех итальянцев характерно, только у этих больше возможностей водить за нос клиентов годами, недаром Кассационный суд в прошлом году вынес постановление об ответственности нотариуса, - Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.Кроме того, основные риски присутствуют еще до нотариата, на этапе подписания предложений о покупке, когда контроль должен вести сам покупатель, с помощью доверенного строительного техника и адвоката, которые никакой ответственности потом не несут. Подписать предложение и дать залог вполне можно и на объект, возведенный нелегально, вот получить обратно уже невозможно. Сертифицированные агентства жалуются, что недвижимость продают все кому не лень, и конечно же, как в фильме Брат 2,- " В Америке русские не обманывают русских".
4. Вторичный рынок. Все операции с жильем в Италии гораздо дороже, чем в России, и нет смысла покупать квартиры в надежде на рост цены за несколько лет, ведь каждый раз прибавляется НДС или Гербовый сбор минимум 4%, который не вернут, даже если продашь дешевле, а вот если дороже, тогда нужно еще с разницы 20% оплатить либо сразу у нотариуса, либо в декларации о доходах.
Значит квартиры, продающиеся через 3-7 лет после строительства, требуют особой проверки, агентство никогда не даст полной информации, даже скроет негатив, оно ведь получает три процента как с покупателя, так и с продавца, при этом не давая никаких гарантий по юридической чистоте сделки, оно только сводит желающих, предварительно застолбив побольше объектов и на полгода после просмотра у него на клиента эксклюзив, а вот в контракт они могут вписать очень невыгодные для покупателя условия, не сообщить о недостатках, о завышенной цене, в случае с иностранцами это даже правило. Объекты под восстановление также убыточны, и проблематичны, можно встретить разные экзотические формы собственности, типа usucapio - по давности владения, или nuda proprieta' - без права использования, и наоборот - usufrutto - только право пожизненного использования итд. Недавно началось выявление недекларированных построек путем аэрофотосъемки, появится еще больше заманчивых предложений, цену сильно сбрасывают, и некоторые люди, даже зная, покупают такие, в надежде на амнистию или еще какое нибудь чудо.
5. Купить у застройщика выгодно и безопасно! На самом деле они сознательно нарушают многие нормы строительства в надежде на регулярную амнистию, строят лишние кубометры, строят в заповедниках, у шумных железных дорог и около автострад, строят в местах, где до этого люди не жили из-за сезонной вони и выдают это за новые морские курорты, строят там, где намечено будущее прохождение автострады, строят не соблюдая норму в 100 метров от моря, на затопляемых территориях, на территориях бывших грязных производств итд. Половина этих зданий после тщательной работы с документами и взяток в горсовете получают сертификаты, но та половина, которая не получила, с продажи не снимается, продают обманом и обещаниями, но в результате часто человек не может вступить в права владения, целый жилой комплекс могут обтянуть лентой и запретить вход, даже при наличии нотариально заверенного контракта. Прибыли застройщиков позволяют им такие эксперименты, многие комплексы даже правильно построенные и оформленные стоят наполовину непроданные, но цену не снижают - ликвидность им ни к чему, деньги возьмут у банка и у очередных клиентов, за материалы заплатят в рассрочку, а свои 300 процентов рано или поздно получат. Адриано Челентано в 2011 году, выйдя на сцену в первый раз за 18 лет сказал - Вы, молодые, не можете мечтать, вас держат в рабстве девелоперы- риэлторы и фабриканты - «Voi giovani non potete sognare perché siete schiavi degli immobiliaristi, degli imprenditori, degli industriali che quando perdono un centesimo di profitto non hanno scrupolo a lasciare a casa migliaia di operai»
Вот курьезный пример - после продажи участка 23 га, сельскохозяйственного назначения его разбили на меньшие, продали и незаконно построили 12 вилл, с прекрасным видом на горы и море, но без инфраструктуры, а через несколько лет владельцы этих вилл подали в суд на владельца проселочной дороги перед домами, которая так и осталась в частном владении и с правом проезда только для сельхозтехники. Во время строительства вилл владелец просил прекратить незаконное использование, но жильцы попытались через суд заставить его положить асфальт за его же деньги. Уже год идет процесс, ответчики - 9 владельцев, трое техников (geometra) и архитектор, которые организовали строительство, хотя они имели разрешение гор.совета, но с фальшивыми данными от архитектора. Меньше миллиона евро ни одна из этих вилл не стоила. Последствием может быть и заключение, как в случае с мужем Карлы Фенди, которого приговорили в начале 2013 за строительство в 2005.
6. Можно выгодно сдавать недвижимость в Италии. На самом деле это очень запутанная процедура, с обязательными длительными контрактами, огромными правами квартиросъемщика и высокими налогами, которые вместе с последующим ремонтом сведут на нет заработок да еще вызовут пристальный интерес налоговой. Есть агентства, которые сдают понедельно за 20-30% от арендной платы квартиры в деловых центрах и на курортах, но срок окупаемости даже без учета инфляции - 20 лет, рассматривается только как средство диверсификации активов.
7. Можно выгодно купить бизнес в Италии и получать с него прибыль и повод для Вида на Жительство. На самом деле бизнес продают только если он разорился, и владелец тогда старается пропасть из виду всех, перед кем он до этого гордо именовал себя предпринимателем. У такого места уже нет никакой репутации, оно подозрительно, с ним не хотят иметь дел, а на нового владельца не забудут повесить старые долги и проблемы. Никто не помешает создать новый бизнес с нуля, с новым юрлицом, не имеющим скрытых долгов. Для Вида на Жительство необходимо декларировать доходы не менее минимальной пенсии, а любая фирма перед выплатой прибыли должна заплатить самые высокие в Европе налоги, которые доходят до 65 процентов. Потом частное лицо заплатит с полученной прибыли НДФЛ, около 30%, оплатит услуги бухгалтера-консультанта и скажет, зачем нужен такой бизнес!
Вот ссылка на последние данные об экономическом состоянии Италии на конец 2013
http://www.primadanoi.it/news/italia/545871/Economia-2013--tutti-i-numeri.html